Kurzzeitvermietung bringt in der Hochsaison deutlich höhere Tageserlöse, Langzeitvermietung dafür planbare Einnahmen bei geringem Aufwand. Welche Strategie besser passt, hängt weniger vom Markt als von Ihrem Objekt und Ihrer Zeit ab.
Die Rechnung, die den Unterschied macht
Ein küstennahes Zwei-Zimmer-Apartment auf Südzypern erzielt in der Kurzzeitvermietung im August 140 bis 155 Euro pro Nacht bei einer Auslastung um 90 Prozent. Im Januar sind es eher 60 Euro bei unter 30 Prozent. Über das Jahr gerechnet ergibt das je nach Lage und Qualität einen Bruttoerlös im Bereich von 21.000 bis 25.000 Euro.
Dieselbe Wohnung bringt in der Langzeitvermietung 1.000 bis 1.200 Euro im Monat – rund 12.000 bis 14.400 Euro im Jahr. Auf den ersten Blick spricht das klar für Kurzzeit. Der Unterschied schrumpft jedoch erheblich, sobald die Kosten dazukommen.
Kurzzeitvermietung
- Höhere Bruttoerlöse in der Saison
- Eigennutzung flexibel möglich
- 15–25 % Verwaltungskosten, Reinigung, Wäsche
- Plattformgebühren und Marketing
- Registrierung im Mietobjektregister erforderlich
- Höherer Verschleiß, mehr Kommunikation
Langzeitvermietung
- Planbarer Cashflow, geringe Leerstandsquote
- Deutlich weniger Verwaltungsaufwand
- Nebenkosten meist beim Mieter
- Keine Eigennutzung während der Laufzeit
- Geringerer Erlös pro Quadratmeter
- Mieterauswahl entscheidet über Ruhe
Was von der Bruttomiete übrig bleibt
Bei Kurzzeitvermietung sollten Sie realistisch mit 30 bis 40 Prozent Abzügen rechnen: Verwaltung, Reinigung zwischen den Aufenthalten, Wäsche, Verbrauchskosten, Plattformprovision, Instandhaltung und Ersatzbeschaffung. Bei Langzeitvermietung liegen die Abzüge häufig unter 15 Prozent, weil Strom, Wasser und Internet in der Regel der Mieter trägt.
Aus 23.000 Euro brutto werden so rund 15.000 Euro netto, aus 13.200 Euro brutto rund 11.600 Euro. Der Abstand bleibt, ist aber deutlich kleiner – und er wird mit Ihrem Zeitaufwand bezahlt.
Steuerliche Einordnung
Mieteinnahmen unterliegen auf Zypern der Einkommensteuer – auch mit Non-Dom-Status. Seit 2026 gilt ein steuerfreier Grundfreibetrag von 22.000 Euro, danach 20, 25, 30 und ab 72.000 Euro 35 Prozent. Ein Teil der Kosten und Abschreibungen ist absetzbar. Die frühere Sonderabgabe auf Mieteinnahmen ist entfallen. Steuerlich Ansässige zahlen daneben Beiträge zum Gesundheitssystem GESY, auch auf Miete, in der Regel 2,65 Prozent bis zu einer jährlichen Bemessungsgrenze. Bei gewerblich organisierter Kurzzeitvermietung kann zusätzlich Mehrwertsteuerpflicht entstehen. Klären Sie die Struktur vor dem Kauf mit einem Steuerberater vor Ort.
Eine Beispielrechnung zum Nachvollziehen
Nehmen wir ein Zwei-Zimmer-Apartment in Küstennähe bei Paphos, Kaufpreis 350.000 Euro, inklusive Nebenkosten rund 380.000 Euro Gesamtinvestition.
- Kurzzeitvermietung: rund 23.000 Euro Bruttoerlös, abzüglich etwa 35 Prozent für Verwaltung, Reinigung, Verbrauch und Plattformgebühren ergibt rund 15.000 Euro netto vor Steuern. Bezogen auf die Gesamtinvestition sind das etwa 3,9 Prozent.
- Langzeitvermietung: 1.100 Euro monatlich, also 13.200 Euro brutto, abzüglich etwa 12 Prozent ergibt rund 11.600 Euro netto vor Steuern – etwa 3,1 Prozent.
Der Unterschied beträgt rund 3.400 Euro im Jahr. Dafür fallen bei der Kurzzeitvermietung etwa 60 Gästewechsel an. Ob sich das lohnt, ist keine Rechen-, sondern eine Lebensentscheidung – zumal die Verwaltung diese Arbeit gegen Honorar übernimmt und die Differenz dann weiter schrumpft.
Beachten Sie die Größenordnung: Die oft zitierten Bruttorenditen von 6 bis 7 Prozent gelten für die Kurzzeitvermietung vor Kosten. Was am Ende übrig bleibt, liegt in beiden Modellen im Bereich von 3 bis 4 Prozent – und davon geht die Steuer noch ab.
Das Mischmodell: Sommer kurz, Winter lang
In der Praxis fahren viele Eigentümer auf Südzypern zweigleisig. Von Mai bis Oktober läuft das Objekt in der Kurzzeitvermietung mit hohen Tagespreisen. Von November bis April wird es für vier bis sechs Monate an Überwinterer aus Nord- und Mitteleuropa vermietet, die milde Winter suchen.
Der Vorteil: Sie nehmen die margenstarke Saison mit, vermeiden aber den Leerstand und den Verwaltungsaufwand in den schwachen Monaten. Der Nachteil: Eigennutzung ist dann nur im Frühjahr oder Spätherbst möglich – für viele ohnehin die schönste Zeit auf der Insel.
Die Verwaltung entscheidet über das Ergebnis
Bei Kurzzeitvermietung übernimmt eine lokale Verwaltung typischerweise Inserate, Kommunikation, Check-in, Reinigung und kleine Reparaturen – für 15 bis 25 Prozent des Umsatzes. Fragen Sie vor Beauftragung nach der tatsächlich erzielten Auslastung vergleichbarer Einheiten, nach der Reaktionszeit bei Schäden und danach, wer die Wäsche stellt. Eine gute Verwaltung verdient ihr Honorar über die Auslastung; eine schlechte kostet Sie doppelt.
Welches Objekt eignet sich wofür?
- Kurzzeit: zwei bis drei Zimmer, fußläufig zum Meer, Pool in der Anlage, Balkon oder Terrasse, gute Anbindung zum Flughafen.
- Langzeit: solide Ausstattung, Parkplatz, Nähe zu Schule, Klinik oder Arbeitgeber, überschaubare Gemeinschaftskosten.
- Mischform: Sommer kurzfristig, Winter als Vier- bis Sechs-Monats-Vertrag an Überwinterer – auf Zypern eine verbreitete und oft unterschätzte Variante.
Fazit
Kurzzeitvermietung ist ein kleines Unternehmen, Langzeitvermietung eine Kapitalanlage. Beides funktioniert auf Südzypern – aber nur mit dem passenden Objekt und einer ehrlichen Einschätzung des eigenen Zeitbudgets. Mit dem Saisonalitäts-Modell auf unserer Seite Kapitalanlage können Sie die Jahresverteilung selbst durchspielen; die Renditeschätzung finden Sie unter Rendite & Wertsteigerung.
