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Kaufnebenkosten, Kaufarten, Ablauf, Steuern und Fachbegriffe rund um Immobilien auf Südzypern – kompakt erklärt und mit Rechnern zum Ausprobieren.

Wissen

Südzypern verstehen – bevor Sie kaufen

Südzypern ist EU-Mitglied, nutzt den Euro und arbeitet mit einem Rechtssystem nach britischem Vorbild. Für deutsche Käufer ist das eine seltene Kombination: vertraute Rahmenbedingungen, mediterranes Klima mit über 300 Sonnentagen und rund vier Stunden Flugzeit ab Frankfurt.

Auf dieser Seite finden Sie die Grundlagen, die wir sonst im Erstgespräch erklären: Nebenkosten, Kaufarten, Ablauf, steuerliche Konstellationen, Entfernungen im Alltag und die wichtigsten Fachbegriffe. Alle Angaben sind redaktionelle Richtwerte für Südzypern und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung – sie sollen Ihnen ermöglichen, die richtigen Fragen zu stellen.

Wenn Sie lieber mit Objekten starten: aktuelle Projekte ansehen. Wenn Sie noch unsicher sind, welche Richtung passt: Zypern-Finder starten.

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Südzypern auf einen Blick

EU-Land, Common Law, Euro — die Grundlagen
  • EU-Mitglied seit 2004, Eurozone seit 2008 — kein Währungsrisiko, bekannte EU-Standards.
  • Common-Law-Rechtssystem nach britischem Vorbild: Verträge und Behörden meist zweisprachig oder auf Englisch.
  • Über 300 Sonnentage im Jahr, Badesaison von April bis November.
  • Eine der niedrigsten Kriminalitätsraten der EU.
  • Große internationale Communities (britisch, russisch, israelisch, zunehmend deutsche).
  • Direktflüge ab Deutschland, Österreich, Schweiz, ca. 4–4,5 Stunden; Flughäfen Larnaka und Paphos.
  • Keine jährliche Grundsteuer, keine Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
  • Seit 1. Januar 2026: Stempelsteuer auf Kaufverträge entfallen.
Freizeit & Umgebung
  • Golf: mehrere Plätze rund um Paphos (u. a. Aphrodite Hills, Secret Valley).
  • Wassersport & Marinas: Segeln, Tauchen, Angeln; Limassol Marina als bekanntester Yachthafen.
  • Troodos-Gebirge: kühlere Sommertage, Wanderwege, im Winter Skibetrieb.
  • Mediterrane Küche mit internationalem Angebot, besonders dicht in Limassol.
Gesundheit
  • GESY: staatliches Gesundheitssystem, seit 2019 vollständig in Kraft.
  • Beiträge: 2,65 % Arbeitnehmer, 2,90 % Arbeitgeber, 4,00 % Selbstständige.
  • Viele Expats nutzen zusätzlich private Krankenversicherung; für Daueraufenthaltstitel Pflicht.
Organisation & Bildung
  • Linksverkehr — anfangs gewöhnungsbedürftig.
  • ÖPNV eher begrenzt; eigenes Auto praktisch Standard.
  • Internationale und britische Schulen vor allem in Limassol, Nikosia und Larnaka.
  • Lebenshaltungskosten bei Miete/lokalen Produkten oft günstiger als in Deutschland, bei Importwaren teils teurer.
Regionen im Vergleich
  • Limassol – Business Hub: Wirtschaftszentrum, internationale Firmen; ~4.536 €/m², ~363.000 € Ø Kaufpreis; Berufstätige, Expat-Familien.
  • Paphos – Lifestyle: UNESCO-Welterbe, wachstumsstärkste Region 2026; ~3.742 €/m², ~262.000 € Ø Kaufpreis; Rentner, Remote-Arbeitende.
  • Larnaka – Aufsteiger: größter Flughafen, neue Marina; ~3.403 €/m², ~171.000 € Ø Kaufpreis; preisbewusste Investoren.
  • Nikosia – Hauptstadt: ohne Küste, moderateste Preise; ~2.714 €/m², ~183.000 € Ø Kaufpreis; Berufstätige, Studierende.
  • Famagusta-Region – Ferien: Ayia Napa, Protaras; ~150.000 € Ø Kaufpreis; Ferienimmobilie, Kurzzeitvermietung.
  • Latchi/Polis – Ruhig: Natur, kleine Buchten, kaum Massentourismus; Nischenmarkt für Rückzugsort.
Marktdynamik 2026
  • Ausländische Käufer: rund 43 % aller Kaufverträge in Q1 2026 — Tendenz steigend.
  • Transaktionswachstum: Paphos +25 %, Famagusta +23 %, Larnaka +11 %, Nikosia +5 %.
  • Erwartete Preissteigerung 2026: 5–8 %.
Steuern für Privatpersonen
  • Einkommensteuer: Freibetrag 22.000 € pro Jahr, bis zu 35 % Spitzensatz.
  • Steueransässigkeit über 183-Tage-Regel oder 60-Tage-Regel.
  • Non-Dom-Status: 17 Jahre Befreiung von Steuer auf Dividenden/Zinsen, verlängerbar.
  • Keine Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
  • Mieteinnahmen bleiben einkommensteuerpflichtig, auch für Non-Doms.
  • Freibetrag für Kapitalertragsteuer beim Verkauf des Hauptwohnsitzes 2026 auf 150.000 € angehoben.
Steuern für Unternehmen & Investoren
  • Körperschaftsteuer 15 % seit 2026 (zuvor 12,5 %).
  • IP-Box-Regime: effektive Steuerlast auf IP-Einkünfte ca. 3 %.
  • Gewinne aus Wertpapierhandel körperschaftsteuerfrei.
  • Dividenden an Non-Dom-Gesellschafter oder Gebietsfremde steuerfrei.
  • Verlustvortrag auf 7–10 Jahre verlängert.
  • Neu seit 2026: Kryptogewinne bei Privatpersonen 8 % Pauschalsteuer, Unternehmen 15 %.
  • Doppelbesteuerungsabkommen u. a. mit Deutschland, Österreich, Schweiz.
MwSt. beim Neubau
  • 5 % auf die ersten 130 m² bei Kaufpreis bis 350.000 € und Gesamttransaktion bis 475.000 € (mind. 10 Jahre Hauptwohnsitznutzung Pflicht).
  • Ohne Anspruch auf ermäßigten Satz: Standardsatz 19 %.
Bestandsimmobilie — Transfer Fee
  • Bis 85.000 €: 3 %.
  • 85.001–170.000 €: 5 %.
  • Über 170.000 €: 8 %.
  • Entfällt bei Neubauten mit bereits genutzter MwSt.-Option.
Weitere Nebenkosten
  • Stempelsteuer: seit 1. Januar 2026 abgeschafft.
  • Anwaltskosten: ca. 1–1,5 % des Kaufpreises.
  • Grundbucheintragung: ca. 0,5 %.
  • Reservierungsanzahlung: üblich 2.000–10.000 €.
Der Kaufprozess — Schritt für Schritt
  • EU-Bürger kaufen ohne Sondergenehmigung; Nicht-EU-Bürger brauchen zusätzlich eine Erwerbsgenehmigung.
  • 1. Suche & Besichtigung.
  • 2. Reservierung mit Anzahlung (2.000–10.000 €).
  • 3. Anwalt beauftragen.
  • 4. Due Diligence — Grundbuchprüfung, Title Deed.
  • 5. Kaufvertrag unterzeichnen.
  • 6. Vertragshinterlegung beim Grundbuchamt (i. d. R. 60 Tage).
  • 7. Erwerbsgenehmigung (nur Nicht-EU-Bürger).
  • 8. Zahlung, Genehmigung, Umschreibung der Title Deeds.
Aufenthalt, Daueraufenthalt & Staatsbürgerschaft
  • EU-/EWR-Bürger: volle Freizügigkeit, keine Erwerbsgenehmigung nötig.
  • Golden Visa: Mindestinvestition 300.000 € zzgl. MwSt. in Wohnimmobilie oder Off-Plan-Projekt.
  • Zusätzlich: Jahreseinkommen ab 50.000 € (+15.000 € Ehepartner, +10.000 € je Kind), private Krankenversicherung.
  • Bearbeitungsdauer meist 2–3 Monate; Besuch der Insel mind. alle 2 Jahre nötig.
  • Staatsbürgerschaft durch Investition seit November 2020 ausgesetzt.
  • Einbürgerung möglich nach 8 Jahren durchgehendem Aufenthalt, inkl. Sprach- und Kulturprüfung.
Finanzierung
  • Finanzierung über zyprische Bank möglich, mit strengerer Bonitätsprüfung.
  • Finanzierung über Hausbank im Heimatland.
  • Bauträger-Ratenpläne bei Off-Plan-Projekten üblich.
Vermietung & Rendite
  • Bruttorenditen: Ferienobjekte in Paphos oft 4–6 %, mittelpreisige Apartments teils 6–8 %.
  • Kurzzeitvermietung muss registriert/lizenziert werden.
  • Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig, auch für Non-Doms.

Unverbindliche Informationen ohne Gewähr

Infrastruktur

Entfernungen, die im Alltag zählen

Ob eine Lage im Alltag funktioniert, entscheidet sich an wenigen Wegen: Flughafen, Strand, Klinik, Schule, Einkauf. Wählen Sie eine Region, um typische Distanzen und Fahrzeiten zu sehen.

  • Flughafen Paphos (PFO) 16 km 20 min
  • Flughafen Larnaka (LCA) 145 km 95 min
  • Nächster Sandstrand 3 km 8 min
  • Allgemeines Krankenhaus 5 km 12 min
  • Internationale Schule 7 km 15 min
  • Supermarkt & Apotheke 2 km 5 min

Fahrzeiten mit dem Auto bei normalem Verkehr, gerundet. Auf Zypern gilt Linksverkehr.

FAQ

Häufige Fragen nach Themen

Die Fragen, die uns deutsche Käufer am häufigsten stellen – filterbar nach Thema.

Können EU-Bürger auf Zypern ohne Einschränkung Immobilien kaufen?
Ja. EU-Bürger sind zyprischen Käufern weitgehend gleichgestellt und benötigen keine gesonderte Erwerbsgenehmigung. Die übliche rechtliche Prüfung sollten Sie trotzdem nie auslassen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?
Das hängt von der Kaufart ab. Neubau mit voller 19-%-MwSt. liegt deutlich über 20 % Aufschlag. Erstwohnsitz kann 5 % MwSt. innerhalb der gesetzlichen Flächen- und Wertgrenzen nutzen. Resale ohne MwSt. zahlt Transfer Fees (Staffel 3/5/8 %, dauerhaft 50 % Nachlass) plus Anwalt (typisch 1–1,5 %). Stempelsteuer entfällt für Verträge ab 2026. Nie MwSt. und Transfer Fees gleichzeitig.
Brauche ich einen eigenen Anwalt?
Ja, unbedingt. Der Anwalt vertritt ausschließlich Ihre Interessen, prüft Title Deed und Lasten und hinterlegt den Kaufvertrag beim Land Registry.
Was bedeutet Off-Plan konkret?
Sie kaufen vor oder während der Bauphase und zahlen nach Baufortschritt. Das senkt oft den Einstiegspreis, verlangt aber Vertrauen in den Bauträger und Geduld.
Wie lange dauert ein Kauf von der Auswahl bis zum Schlüssel?
Bei Bestandsobjekten meist drei bis sechs Monate. Bei Off-Plan richtet sich der Termin nach der Fertigstellung, typischerweise 12 bis 30 Monate.
Werden meine Mieteinnahmen auf Zypern besteuert?
Ja. Mieteinnahmen unterliegen der zyprischen Einkommensteuer – auch mit Non-Dom-Status. Die Details klärt ein Steuerberater vor Ort.
Was ist der Non-Dom-Status?
Ein Steuerstatus für Zuzügler, bei dem Dividenden und Zinsen bis zu 17 Jahre von der Sonderabgabe befreit sind. Er wird beantragt, nicht automatisch gewährt.
Kann ich als Deutscher auf Zypern finanzieren?
Möglich sind die eigene Hausbank, eine zyprische Bank oder Ratenpläne des Bauträgers. Welcher Weg passt, hängt von Bonität, Objekt und Zeithorizont ab.
Wie funktioniert die Gesundheitsversorgung?
Über das staatliche System GESY, ergänzt durch private Kliniken. Viele Ärzte sprechen Englisch, in den Küstenregionen teilweise auch Deutsch.
Muss ich Griechisch lernen?
Für den Alltag reicht Englisch fast überall aus. Für Behördengänge und Verträge begleiten wir Sie auf Deutsch.
Lohnt sich Kurzzeit- oder Langzeitvermietung?
Kurzzeitvermietung bringt in der Saison höhere Einnahmen, verlangt aber Verwaltung und Registrierung. Langzeitvermietung ist ruhiger und planbarer.
Wie finde ich die passende Region?
Über Ihren Alltag: Arbeiten, Schule, Ruhebedürfnis und Reisefrequenz. Der Zypern-Finder und unsere Regionsprofile geben eine erste Richtung.

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