Den Kaufpreis verhandeln viele Käufer hart. Die Common Charges – auf Deutsch Gemeinschaftskosten – nehmen sie als Randnotiz. Nach zwei Jahren ärgern sie sich genau darüber: über den Pool, der im August leer bleibt, und über die Sonderumlage für den Aufzug.
Was in der Position steckt
Common Charges (Gemeinschaftskosten) sind die regelmäßigen Beiträge der Eigentümer für den Betrieb und die Instandhaltung der Wohnanlage.
Typischerweise enthalten sie:
- Reinigung der Gemeinschaftsflächen
- Pflege der Gartenanlagen
- Poolpflege und Poolchemie
- Beleuchtung der Außen- und Gemeinschaftsbereiche
- Hausmeister- oder Verwaltungsleistungen
- Gebäudeversicherung der Eigentümergemeinschaft
- gegebenenfalls Aufzug, Fitnessraum, Concierge und Sicherheitspersonal
Was ist nicht enthalten?
In der Regel selbst zu zahlen sind:
- Stromverbrauch in der eigenen Wohnung
- Wasserverbrauch in der Wohnung
- Internet
- Einrichtung und Ausstattung der Immobilie
Der Strom für Poolpumpen und die Außenbeleuchtung der Anlage ist dagegen meist in den Gemeinschaftskosten enthalten.
Wie hoch die Common Charges ausfallen, hängt stark von der Anlage ab: Eine kleine Wohnanlage ist meist günstiger als ein Resort mit mehreren Pools, umfangreichen Außenbereichen und zusätzlichem Service.
Welche Größenordnung üblich ist
In kleineren Anlagen in Paphos ohne Concierge liegen die Sätze häufig im Bereich von 80 bis 150 Euro im Monat für eine Wohnung. In Limassol, in Hochhäusern mit Tiefgarage, Fitness und 24-Stunden-Empfang, sind 250 bis 400 Euro keine Ausnahme. Villenanlagen mit Gemeinschaftspool liegen dazwischen, abhängig von der Zahl der Einheiten, die sich die Kosten teilen.
Das sind Beobachtungen aus vermittelten Objekten, keine amtliche Statistik. Lassen Sie sich die aktuelle Abrechnung und den Wirtschaftsplan zeigen – nicht die Hochglanzzahl aus dem Prospekt.
Niedriger Satz heißt nicht günstig
- Rücklagen können fehlen
- Reparaturen werden zur Sonderumlage
- Verwaltung arbeitet auf Verschleiß
Hoher Satz heißt nicht Qualität
- Concierge, den niemand braucht
- zwei Pools, von denen einer geschlossen ist
- intransparente Verwaltung
Eine einfache Jahresrechnung
Nehmen Sie 140 Euro im Monat in Paphos: 1.680 Euro im Jahr. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro sind das knapp 0,5 Prozent – wenig, solange keine Sonderumlage kommt. Dieselbe Position in Limassol bei 320 Euro: 3.840 Euro, über ein Prozent, bevor die Wohnung den ersten Mieter gesehen hat. In der Nettorendite ist das der Unterschied zwischen „passt“ und „lohnt sich auf dem Papier“.
Die Frage nach den Rücklagen
Entscheidend ist nicht nur der Monatsbeitrag, sondern ob die Eigentümergemeinschaft Rücklagen bildet. Ein 15 Jahre alter Aufzug, ein undichtes Flachdach oder eine Sanierung der Fassade werden sonst als Sonderumlage umgelegt – oft vier- oder fünfstellige Beträge pro Einheit.
Beim Bestandskauf lässt Ihr Anwalt die Beschlüsse der letzten Eigentümerversammlungen und offene Forderungen gegen den Verkäufer prüfen. Beim Off-Plan-Kauf fragen Sie, wer die Anlage nach der Übergabe verwaltet und nach welchem Schlüssel umgelegt wird.
Was sich vor dem Kauf klären lässt
- Aktueller Monatsbeitrag der konkreten Einheit, nicht der „ab“-Wert
- Was genau enthalten ist – und was extra berechnet wird
- Stand der Rücklagen und beschlossene Sanierungen
- Name und Vertrag der Verwaltung
- Ob Ferienvermietung in der Gemeinschaftsordnung erlaubt ist
Fazit
Common Charges sind kein Kleinkram. Sie entscheiden, ob eine Anlage nach fünf Jahren noch gepflegt wirkt, und sie fressen Rendite, die im Exposé noch glänzte. Wir legen die bekannten Sätze zu jedem Objekt, das wir vorschlagen. Die Prüfung der Beschlüsse bleibt Sache des Anwalts.
