Auf Südzypern führen drei Wege zur eigenen Immobilie: der Kauf vom Plan, der Kauf aus dem Bestand und der schlüsselfertige Neubau. Sie unterscheiden sich in Preis, Zeitpunkt, Steuerlogik – und vor allem im Risiko.
Off-Plan: kaufen, bevor gebaut ist
Beim Off-Plan-Kauf erwerben Sie eine Einheit vor oder während der Bauphase. Bezahlt wird nach Baufortschritt, häufig in vier bis sechs Raten. Der Einstiegspreis liegt in der Regel unter dem Preis vergleichbarer fertiger Objekte, weil Sie dem Bauträger Planungssicherheit geben.
Der zweite Vorteil ist Gestaltungsspielraum: Grundriss, Fliesen, Küche und teilweise die Lage innerhalb der Anlage lassen sich mitbestimmen. Dafür tragen Sie Zeit- und Fertigstellungsrisiko. Entscheidend sind daher die Referenzen des Bauträgers, die Bankgarantien beziehungsweise Sicherheiten und die vertraglich fixierten Termine samt Vertragsstrafen.
Bestand: sehen, was man kauft
Beim Resale kaufen Sie eine bestehende Immobilie – mit allem, was sichtbar ist, und allem, was geprüft werden muss. Sie sehen die tatsächliche Bausubstanz, die reale Nachbarschaft und die gepflegte oder eben ungepflegte Gemeinschaftsanlage. Der Einzug ist sofort möglich, Mieteinnahmen können unmittelbar starten.
Die Prüfpunkte liegen woanders: Existiert ein separates Title Deed für die Einheit? Sind Lasten oder Hypotheken eingetragen? Wurden Anbauten genehmigt? Wie hoch sind die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft und stehen größere Sanierungen an? Ein unabhängiger Anwalt und – bei älteren Objekten – ein Gutachter sind hier Pflicht, keine Kür.
Schlüsselfertiger Neubau: fertig, aber neu
Der schlüsselfertige Neubau kombiniert beides: aktueller Baustandard, moderne Energiewerte, keine Wartezeit. Bezahlt wird typischerweise bei Übergabe. Der Preis liegt über dem Off-Plan-Niveau, dafür entfällt das Fertigstellungsrisiko fast vollständig.
Verhandlungsspielraum gibt es vor allem gegen Ende eines Projekts, wenn einzelne Einheiten übrig sind. Diese Restanten sind nicht automatisch die schlechteren Wohnungen – oft sind es schlicht die Grundrisse, die als Erstes aus der Mode kamen.
Welche Kaufart passt zu welchem Ziel?
Off-Plan passt, wenn …
- Sie 12 bis 30 Monate Zeit haben
- Sie den besten Einstiegspreis suchen
- Sie Ausstattung mitgestalten wollen
- Sie den Bauträger prüfen lassen
Bestand oder schlüsselfertig passt, wenn …
- Sie zeitnah einziehen oder vermieten wollen
- Sie Nachbarschaft und Anlage sehen möchten
- Sie Planungssicherheit über Risiko stellen
- Sie Mieteinnahmen sofort brauchen
Bauträger prüfen: die fünf Fragen, die zählen
Beim Off-Plan-Kauf und beim schlüsselfertigen Neubau steht und fällt alles mit dem Bauträger. Fünf Fragen bringen mehr Klarheit als jede Hochglanzbroschüre:
- Welche Projekte wurden in den letzten zehn Jahren fertiggestellt? Besichtigen Sie mindestens eines davon – idealerweise ein drei bis fünf Jahre altes, denn dort zeigt sich die Bauqualität.
- Wie pünktlich waren diese Projekte? Sprechen Sie mit Eigentümern vor Ort. Verzögerungen von einigen Monaten sind normal, von Jahren nicht.
- Liegen Baugenehmigung und Teilungsplan vor? Ohne diese Dokumente wird kein Vertrag unterschrieben.
- Welche Sicherheiten gibt es? Bankgarantie, Treuhandkonto oder Rücktrittsrecht bei Terminüberschreitung.
- Wer verwaltet die Anlage nach Fertigstellung? Eine gute Verwaltung entscheidet über Werterhalt und Gemeinschaftskosten.
Zahlungspläne im Vergleich
Beim Off-Plan-Kauf ist der Zahlungsplan Teil der Verhandlung. Üblich sind 20 bis 30 Prozent bei Vertragsunterzeichnung und der Rest in Raten nach Baufortschritt – Fundament, Rohbau, Dach, Innenausbau, Übergabe. Achten Sie darauf, dass Raten an dokumentierte Bauabschnitte gekoppelt sind und nicht an Kalenderdaten. Sonst zahlen Sie für Fortschritt.
Beim Bestandskauf sind es typischerweise zwei Schritte: Anzahlung bei Reservierung, Restzahlung bei Vertragsabschluss beziehungsweise Eigentumsübergang. Beim schlüsselfertigen Neubau wird häufig eine Anzahlung fällig und der Rest bei Übergabe.
Der Blick auf den Wiederverkauf
Was Sie kaufen, verkaufen Sie irgendwann wieder – und dann zählt, was der nächste Käufer sucht. Erfahrungsgemäß am besten handelbar sind Einheiten mit zwei bis drei Schlafzimmern, Außenfläche, Parkplatz und Meerblick oder zumindest Meernähe. Schwerer zu verkaufen sind sehr große Villen in Randlagen und sehr kleine Studios ohne Außenbereich.
Beim Off-Plan kommt hinzu: Ein Weiterverkauf vor Fertigstellung ist möglich, aber vertraglich häufig eingeschränkt und mit Zustimmung des Bauträgers verbunden. Klären Sie diesen Punkt, bevor Sie unterschreiben – nicht, wenn Sie ihn brauchen.
Drei Punkte, die in jeder Variante gelten
- Eigener Anwalt. Er vertritt nur Ihre Interessen, prüft Eigentum und Lasten und hinterlegt den Kaufvertrag beim Land Registry.
- Nebenkosten einplanen. Je nach Kaufart: MwSt. (5 oder 19 %) oder Transfer Fees plus Anwalt – nicht pauschal 8–9 %.
- Laufende Kosten erfragen. Common Charges, Poolpflege, Versicherung und Verwaltung entscheiden über die Nettorendite.
Eine interaktive Gegenüberstellung der drei Kaufarten sowie einen Rechner für die Nebenkosten finden Sie auf unserer Seite Informationen. Passende Objekte in allen drei Kategorien zeigen wir unter Projekte.
