Seit dem 1. Januar 2026 fällt auf Kaufverträge keine Stempelsteuer mehr an. Das senkt die Abschlusskosten. Es ändert nichts daran, dass Mehrwertsteuer oder Transfer Fees plus Anwalt den größten Brocken bilden.
Was 2026 weggefallen ist
Die Steuerreform hat das Stempelsteuergesetz für Verträge aufgehoben, die ab dem 1. Januar 2026 geschlossen werden. Zuvor lagen die Sätze bei 0,15 Prozent auf die ersten rund 171.000 Euro und 0,20 Prozent darüber, gedeckelt. Verträge, die noch 2025 unterschrieben wurden, bleiben nach altem Recht stempelpflichtig – auch wenn die Umschreibung erst 2026 folgt.
Entweder Mehrwertsteuer oder Transfer Fees
Beide Abgaben greifen nicht gleichzeitig. Beim Neubau vom Bauträger fällt Mehrwertsteuer an: 19 Prozent, unter engen Voraussetzungen 5 Prozent für den Erstwohnsitz. Details stehen im Beitrag 5 Prozent MwSt..
Beim Bestandskauf ohne Mehrwertsteuer werden Transfer Fees fällig, sobald das Kataster umschreibt. Die gesetzliche Staffel lautet:
- 3 Prozent auf die ersten 85.000 Euro des anerkannten Werts
- 5 Prozent auf den Teil bis 170.000 Euro
- 8 Prozent auf den Teil darüber
Seit Jahren gilt in der Praxis ein Nachlass von 50 Prozent auf diese Sätze. Ob er für Ihren Fall weiter gilt, bestätigt der Anwalt vor der Unterschrift – wir rechnen ihn nicht stillschweigend als Gesetz.
Neubau vom Bauträger
- MwSt. 19 % oder, wenn einschlägig, 5 %
- keine Transfer Fees
- keine Stempelsteuer bei Vertrag ab 2026
- Anwalt typischerweise 1–1,5 % plus Auslagen
Bestand (Resale)
- keine MwSt.
- Transfer Fees nach Staffel (siehe vorab)
- keine Stempelsteuer bei Vertrag ab 2026
- Anwalt und bei älteren Häusern, Gutachter
Anwalt, Gutachten, Verwaltung
Ein unabhängiger Anwalt ist auf Zypern nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber unverzichtbar. Üblich sind rund ein bis eineinhalb Prozent des Kaufpreises zuzüglich Auslagen für Registerauszüge und Hinterlegung. Der Anwalt des Bauträgers vertritt den Bauträger. Sie brauchen einen eigenen.
Dazu kommen, je nach Objekt: Gutachten bei älterer Bausubstanz, Übersetzungen, Kontoeröffnung, und nach dem Einzug die Common Charges der Anlage. Die laufenden Kosten gehören nicht in die Kaufnebenkosten, sie gehören in die Renditerechnung – dazu der Beitrag Common Charges.
Zwei Rechenwege, nicht eine Zahl
Ein Neubau für 400.000 Euro als Kapitalanlage: 19 Prozent MwSt. sind 76.000 Euro, plus etwa 5.000 Euro Anwalt. Ein vergleichbarer Bestand für 400.000 Euro: keine MwSt., Transfer Fees auf die Staffel (mit Nachlass deutlich niedriger als die MwSt.), plus Anwalt. Welcher Weg teurer ist, hängt vom Steuersatz und vom Nachlass ab – nicht vom Bauchgefühl.
Unser Rechner unter Informationen zeigt die grobe Richtung. Die verbindliche Zahl steht im Entwurf des Anwalts, bevor Sie reservieren.
Fazit
Die abgeschaffte Stempelsteuer ist ein echter, begrenzter Vorteil. Die Entscheidung zwischen MwSt. und Transfer Fees bleibt die teure. Lassen Sie beide Wege rechnen, bevor Sie „günstigeren“ Bestand mit „günstigerem“ Neubau vergleichen.
