Viele Exposés werben mit „5 Prozent Mehrwertsteuer“. Der Satz existiert – er ist aber an den Erstwohnsitz gebunden und an Grenzen, die 2023 verschärft wurden. Wer sie reißt, zahlt 19 Prozent auf den gesamten Kauf, nicht nur auf den Überschuss.
Wann 19 Prozent gelten – und wann 5
Beim Verkauf einer neu errichteten Immobilie durch einen Bauträger gilt grundsätzlich der Mehrwertsteuersatz von 19 Prozent. Kauft eine Privatperson die Immobilie jedoch zur eigenen Nutzung als primären und dauerhaften Wohnsitz in Zypern, kann unter bestimmten Voraussetzungen der ermäßigte Satz von 5 Prozent gelten.
Für ein Ferienhaus, einen Zweitwohnsitz oder eine Immobilie zur Vermietung gilt diese Vergünstigung grundsätzlich nicht. Auch Gesellschaften können sie in der Regel nicht nutzen. Die genauen Voraussetzungen und die zulässige Wohnfläche sollten vor dem Kauf geprüft werden.
Die Grenzen seit der Reform 2023
Unter dem seit 2023 geltenden Regelwerk gilt der ermäßigte Satz nur, wenn beide Obergrenzen eingehalten werden: die bebaubare Wohnfläche höchstens 190 Quadratmeter und der Gesamtwert der Transaktion höchstens 475.000 Euro. Innerhalb dieser Hülle gelten 5 Prozent auf die ersten 130 Quadratmeter und auf die ersten 350.000 Euro; der Rest wird mit 19 Prozent besteuert.
Wird eine der beiden Obergrenzen überschritten, entfällt die Ermäßigung vollständig. Eine Villa mit 210 Quadratmetern zum Kaufpreis von 420.000 Euro fällt damit nicht „teilweise“ unter 5 Prozent – sie wird durchgehend mit 19 Prozent berechnet.
- Sie die Immobilie als Privatperson erwerben,
- sie Ihren dauerhaften und primären Wohnsitz in Zypern bilden soll,
- es sich um einen Neubau handelt, der noch nicht erstmals bewohnt wurde, und
- Wohnfläche und Kaufpreis innerhalb der gesetzlich festgelegten Grenzen liegen.
Die Voraussetzungen müssen im Einzelfall geprüft und der Antrag rechtzeitig beim Finanzamt gestellt werden.
5 Prozent kommt in Betracht, wenn …
- Sie die Immobilie als Privatperson (natürliche Person) erwerben
- die Immobilie Ihr dauerhafter Erstwohnsitz wird
- es sich um einen Neubau handelt, der noch nicht erstmals bewohnt wurde
- Fläche und Kaufpreis innerhalb der gesetzlich festgelegten Grenzen liegen
19 Prozent bleiben, wenn …
- Sie vermieten oder die Wohnung als Zweitwohnsitz nutzen
- 190 m² oder 475.000 Euro überschritten werden
- eine Gesellschaft kauft
- es sich um einen Bestandskauf ohne MwSt. handelt
Der Satz kommt nicht von allein
Die Ermäßigung setzt eine verantwortliche Erklärung gegenüber der Steuerverwaltung voraus. Der Bauträger darf den reduzierten Satz nur anwenden, wenn die Voraussetzungen nachgewiesen sind. Wer später gegen die Wohnsitzauflage verstößt – etwa weil die Wohnung dauerhaft vermietet wird –, riskiert die Nachversteuerung der Differenz zuzüglich Zinsen.
Wer innerhalb der letzten zehn Jahre bereits eine 5-Prozent-Bescheinigung genutzt hat, muss die frühere Immobilie abmelden und die anteilige Differenz nachzahlen, bevor ein neuer Antrag möglich ist.
Bestandskauf: keine MwSt., dafür Transfer Fees
Beim Kauf vom Vorbesitzer fällt in der Regel keine Mehrwertsteuer an. Stattdessen werden Transfer Fees fällig, sobald das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Die beiden Abgaben schließen einander aus: Entweder Mehrwertsteuer auf den Neubau oder Transfer Fees auf den Bestand – nicht beides. Eine Gegenüberstellung der Kaufarten finden Sie unter Off-Plan, Resale oder bezugsfertig, die übrigen Nebenkosten im Beitrag Kaufnebenkosten 2026.
Was das für die Objektwahl heißt
In Paphos liegen viele Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen innerhalb der Wert- und Flächengrenzen. In Limassol reißt ein küstennahes Penthouse die 475.000-Euro-Marke schnell. Dann ist der vermeintliche Steuervorteil kein Argument mehr – und sollte auch nicht als solches verkauft werden.
Rechnen Sie den Bruttopreis. Ein Angebot „zzgl. MwSt.“ ohne Angabe des konkreten Mehrwertsteuersatzes ist unvollständig. Wir weisen den Satz in der Objektunterlage aus und lassen die Anwendbarkeit vor der Reservierung anwaltlich prüfen.
Fazit
5 Prozent sind ein echter Hebel für den Erstwohnsitz, kein pauschales Kaufargument. Kapitalanleger und Zweitwohnsitzkäufer kalkulieren mit 19 Prozent oder mit Transfer Fees. Diese Einordnung ersetzt keine Steuerberatung; die Erklärung gegenüber dem Finanzamt gehört in die Hände Ihres Anwalts. Offene Fragen klären wir im Gespräch.
