Der Verkauf einer Immobilie in der Republik Zypern lässt sich gut vorbereiten. Wichtig sind ein realistischer Verkaufspreis, vollständige Unterlagen und eine klare Abstimmung zwischen Eigentümer, Makler, Anwalt und – falls nötig – Steuerberater. Auf Zypern gilt eine klare Regel: Der Gewinn aus dem Verkauf einer inländischen Immobilie unterliegt der Capital Gains Tax (Steuer auf den Veräußerungsgewinn) von 20 Prozent – für Ansässige und für Nichtansässige.
Verkauf vorbereiten
Vor der Vermarktung sollten Sie den Marktwert und Ihr Verkaufsziel klären. Lage, Zustand, Baujahr, Meerblick, Ausstattung und Gemeinschaftskosten beeinflussen den Preis.
Halten Sie außerdem die wichtigsten Unterlagen bereit:
• Title Deed (Eigentumsurkunde/Eigentumsnachweis), sofern vorhanden
• Sale Agreement (Kaufvertrag)
• Bau- und Genehmigungsunterlagen
• Nachweise über Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Renovierungen
• Nachweise über bezahlte Common Charges (Gemeinschaftskosten)
• Angaben zu Mietverhältnissen und laufenden Verpflichtungen Anbauten, Umbauten oder ein noch fehlender Title Deed sollten frühzeitig mit dem Anwalt geklärt werden.
Capital Gains Tax (Steuer auf den Veräußerungsgewinn)
Der Gewinn aus dem Verkauf einer in Zypern gelegenen Immobilie unterliegt grundsätzlich der Capital Gains Tax (CGT), also der Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Der Steuersatz beträgt 20 Prozent – für Ansässige und Nichtansässige.
Besteuert wird nicht der gesamte Verkaufspreis, sondern der steuerlich berechnete Gewinn:
Verkaufspreis – anrechenbare Kosten = steuerlicher Gewinn
Berücksichtigt werden können unter bestimmten Voraussetzungen:
• der ursprüngliche Kaufpreis,
• die Indexierung (Anpassung an die Inflation),
• Kauf- und Verkaufskosten,
• Anwalts- und Maklerkosten,
• nachgewiesene wertsteigernde Renovierungen.
Deshalb sollten Sie alle Rechnungen und Belege aufbewahren.
Freibeträge ab 2026
Für Privatpersonen gelten unter bestimmten Voraussetzungen höhere lebenslange Freibeträge:
• 150.000 Euro für den eigenen Hauptwohnsitz,
• 30.000 Euro allgemeiner Freibetrag,
• 50.000 Euro für landwirtschaftliche Flächen.
Diese Freibeträge können nicht bei jedem Verkauf erneut genutzt werden. Welche Regelung gilt, hängt von der Immobilie und der persönlichen Situation ab.
Besondere Fälle
Auch beim Verkauf von Anteilen an einer Gesellschaft kann CGT anfallen, wenn mindestens 20 Prozent ihres Wertes direkt oder indirekt auf Immobilien in Zypern beruhen. Ein Share Deal (Verkauf von Gesellschaftsanteilen) umgeht die Steuer daher nicht automatisch.
Für bestimmte Immobilien, die zwischen dem 16. Juli 2015 und dem 31. Dezember 2016 von einer unabhängigen Partei zum Marktwert erworben wurden, kann eine vollständige Befreiung gelten. Dies muss im Einzelfall geprüft werden.
Übergabe und Abschluss
Vor der Übergabe sollten offene Gemeinschaftskosten, Versorgerrechnungen und sonstige Verpflichtungen beglichen sein. Schlüssel, Zugangskarten, Inventar und wichtige Unterlagen werden entsprechend der Vereinbarung übergeben. Der Zustand der Immobilie sollte dokumentiert werden.
Fazit
Die Capital Gains Tax sollte bei einem Verkauf auf Zypern von Anfang an mitgedacht werden. Bei einem kleineren Gewinn können Indexierung und Freibetrag die Steuer deutlich reduzieren; bei einem größeren Gewinn gehört sie als fester Kostenpunkt in die Verkaufsplanung.
