„Auf Zypern gibt es keine Erbschaftssteuer“ ist richtig – aber als alleiniger Satz gefährlich. Die Republik erhebt seit der Abschaffung der Estate Duty keine Erbschafts- und keine Schenkungssteuer. Deutschland, Österreich und die Schweiz hören deshalb nicht auf, ihre eigenen Regeln anzuwenden.
Was bei Erbschaften in Zypern gilt
Ein Erbfall oder eine Schenkung löst in der Republik Zypern grundsätzlich keine Erbschafts-, Nachlass- oder Schenkungssteuer aus. Kosten können jedoch für das Probate-Verfahren (gerichtliche Nachlassabwicklung), den Anwalt und die Eintragung beim Department of Lands and Surveys (Grundbuch- und Vermessungsamt) entstehen. koufettaslaw
Für die Umschreibung einer Immobilie müssen zunächst die erforderlichen Nachlassunterlagen vorliegen – zum Beispiel ein Testament, ein Erbschein oder ein gerichtlicher Nachlassbeschluss. Ein deutsches Testament kann dabei berücksichtigt werden, muss aber in Zypern unter Umständen anerkannt, übersetzt und mit weiteren Nachweisen eingereicht werden.
Das zyprische Erbrecht enthält eigene Regeln zum Schutz naher Angehöriger (Pflichtteils- beziehungsweise Schutzrechte). Für EU-Bürger kann in einem Testament grundsätzlich festgelegt werden, dass das Recht des eigenen Heimatstaates gelten soll. Ob diese Regelung im konkreten Fall greift, sollte ein Anwalt prüfen. lawyersincyprus
Wer eine Immobilie in Zypern besitzt, sollte deshalb frühzeitig eine passende Nachlassregelung treffen. Möglich ist ein eigenes zyprisches Testament oder eine ausdrücklich abgestimmte Regelung für das zyprische Vermögen. Wichtig ist, dass sie mit einem bestehenden deutschen Testament übereinstimmt und dieses nicht unbeabsichtigt aufhebt.
Kurz gesagt: Zypern erhebt grundsätzlich keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Trotzdem können Nachlassgericht, Übersetzungen, Anwalt und Grundbuch Eintragung Zeit und Kosten verursachen. Wer eine Immobilie auf Zypern besitzt, sollte deshalb frühzeitig prüfen lassen, ob ein deutsches Testament ausreicht oder eine ergänzende Regelung für das zyprische Vermögen sinnvoll ist. So lässt sich die spätere Übertragung auf die Erben deutlich einfacher gestalten.
Was das Herkunftsland tun kann
Deutschland besteuert Erbschaften und Schenkungen nach dem Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz, wenn der Erblasser, der Schenker oder der Erwerber Inländer ist – oder wenn Inlandsvermögen übergeht. Eine Immobilie in Paphos ist kein deutsches Inlandsvermögen. Trotzdem kann die unbeschränkte Steuerpflicht einer in Deutschland lebenden Person den weltweiten Erwerb erfassen.
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Zypern ist ein Abkommen über Steuern vom Einkommen und vom Vermögen. Es räumt Erbschaftsteuer-Konflikte nicht so auf, wie es bei der Einkommensteuer gelingt. In der Praxis heißt das: Zypern nimmt nichts, Deutschland kann etwas nehmen. Die konkrete Folge hängt von Wohnsitz, Freibeträgen und der Gestaltung ab – nicht von diesem Absatz.
Österreich und die Schweiz haben eigene Anknüpfungspunkte. Wer dort steuerlich verwurzelt ist, holt den Rat dort, nicht aus einem zyprischen Blogbeitrag.
Was Eigentümer zu Lebzeiten tun können
- Testament oder Erbvertrag mit klarer Zuordnung der zyprischen Immobilie
- Vollmachten, die im Ernstfall die Verwaltung auf der Insel erlauben
- Klärung, ob eine Schenkung zu Lebzeiten im Herkunftsland günstiger ist als der Erbfall
- Fehlt die Umschreibung im Title Deed, kann die Nachlassabwicklung aufwendiger werden – auch wenn der Kaufvertrag bereits hinterlegt ist.
Gemeinschaftseigentum mit dem Partner vereinfacht manches und erschwert anderes. Das gehört in dasselbe Gespräch wie der Kauf, nicht ins Jahr danach. Ebenso die Frage, wer die Common Charges zahlt, wenn niemand mehr anreist.
Verkauf durch die Erben
Verkaufen die Erben die Immobilie später, kann Capital Gains Tax (Steuer auf den Veräußerungsgewinn) anfallen. Maßgeblich ist grundsätzlich der Wertzuwachs seit dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser. Dabei werden unter anderem die Indexierung (Inflationsanpassung), anrechenbare Kosten und die gesetzlichen Freibeträge berücksichtigt.
Der Übergang der Immobilie auf die Erben selbst löst in Zypern grundsätzlich keine Capital Gains Tax und keine Erbschaftsteuer aus. Die Steuer entsteht erst bei einem späteren Verkauf.
Den Steuersatz und die Freibeträge für 2026 erläutern wir im Abschnitt „Capital Gains Tax (Steuer auf den Veräußerungsgewinn)“.
Fazit
Zypern besteuert den Erbfall nicht. Das Herkunftsland kann es tun, und das zyprische Verfahren braucht trotzdem Papiere. Wer kauft,
Zypern erhebt grundsätzlich keine Erbschaftsteuer. Im Herkunftsland können jedoch weiterhin steuerliche Pflichten entstehen. Außerdem erfordert die Abwicklung eines Nachlasses in Zypern verschiedene rechtliche und formale Unterlagen.
Wer eine Immobilie auf Zypern erwirbt, sollte daher auch die spätere Nachlassregelung frühzeitig berücksichtigen. Wir vermitteln den Kontakt zu erfahrenen Anwälten, die Eigentümer bei der Gestaltung und Abwicklung des zyprischen Nachlasses unterstützen.
